דירת מחיר למשתכן בגירושין: למי שייכת הדירה ואיך מחלקים אותה?

דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן או תוכניות "דירה בהנחה" יכולה להיות אחד הנכסים המשמעותיים ביותר של בני זוג. לא פעם מדובר בדירה שנרכשה במחיר הנמוך במאות אלפי שקלים ממחיר השוק, ולכן כאשר בני הזוג מתגרשים מתעוררת שאלה בעלת משמעות כספית גדולה: למי שייכת הדירה וכיצד מחלקים אותה?

כאשר שני בני הזוג זכו יחד, רכשו יחד את הדירה במהלך הנישואין ומימנו אותה מכספים משותפים, התשובה בדרך כלל פשוטה יחסית. הקושי מתחיל במקרים שבהם אחד מבני הזוג נרשם להגרלה לפני הנישואין, רק אחד מהם מופיע כזוכה, חוזה הרכישה נחתם על שם אחד מהם בלבד, או שהזכייה התקבלה לפני החתונה אבל הדירה עצמה נרכשה לאחריה.

במקרים כאלה לא מספיק לשאול על שם מי רשומה הדירה. צריך לבדוק מתי נוצרה הזכות, מתי נחתם חוזה הרכישה, מאילו כספים שולמה התמורה, כיצד התנהלו בני הזוג ביחס לדירה והאם קיימות ראיות לכך ששניהם ראו בה נכס משותף.

בני הזוג זכו ורכשו את הדירה במהלך הנישואין

נקודת המוצא בחוק יחסי ממון היא שעם איזון המשאבים זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג, למעט נכסים שהיו בבעלות מי מהם ערב הנישואין, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה ונכסים שבני הזוג הסכימו בכתב שלא יאוזנו.

לכן, כאשר דירת מחיר למשתכן נרכשה במהלך הנישואין והיא חלק מהרכוש שנצבר בתקופה המשותפת, העובדה שהדירה נרכשה במחיר מסובסד אינה כשלעצמה מוציאה אותה מאיזון המשאבים.

במקרה כזה, בעת הגירושין ניתן בדרך כלל לבחון אחת משתי אפשרויות: מכירת הדירה לצד שלישי וחלוקת התמורה נטו בין בני הזוג, או רכישת חלקו של אחד מבני הזוג על ידי האחר. כמובן שיש להביא בחשבון את יתרת המשכנתא, חיובים הקשורים לנכס, ולעיתים גם את המגבלות הנובעות מתוכנית מחיר למשתכן.

הזכייה הייתה לפני הנישואין, אבל הדירה נרכשה לאחר החתונה

זו אחת הסוגיות המעניינות ביותר, ובעניין זה ניתן בשנת 2025 פסק דין משמעותי בבית הדין הרבני האזורי בפתח תקווה. בתיק 1427983/9 נדונה דירה בקריית מוצקין שהייתה רשומה על שם האיש בלבד. האיש נרשם להגרלת מחיר למשתכן לפני הנישואין, אולם יתר שלבי רכישת הדירה נעשו לאחר שבני הזוג כבר נישאו. הצדדים נישאו ביום 2.8.2016, ואילו חוזה הרכישה נחתם ביום 27.4.2017.

האיש טען למעשה כי מאחר שהזכייה בהגרלה קדמה לנישואין, הדירה היא רכושו האישי ואינה חלק מאיזון המשאבים.

בית הדין לא קיבל את הטענה.

בית הדין הבחין בין הזכייה בהגרלה לבין רכישת הדירה עצמה. בפסק הדין נקבע כי בשלב הזכייה עדיין קיימת לזוכה זכות לרכוש דירה בהנחה, אך הזוכה יכול לוותר על הזכייה ואין לו עדיין זכות קניינית בדירה מסוימת. בית הדין הדגיש כי הזכייה עצמה אינה זהה לרכישת הדירה וכי חוזה המכר נחתם רק לאחר הנישואין.

משכך קבע בית הדין כי הדירה עצמה לא הייתה נכס שהיה בבעלות האיש ערב הנישואין. היא נרכשה בתקופת הנישואין ולכן נכללה באיזון המשאבים. בסופו של פסק הדין התקבלה תביעת האישה ונקבע כי הדירה בקריית מוצקין תאוזן בחלקים שווים בין הצדדים

זהו פסק דין חשוב משום שהוא מלמד שעצם המשפט "אני זכיתי לפני החתונה" אינו בהכרח מספיק כדי להוציא את הדירה כולה מאיזון המשאבים.

האם לזכייה שהייתה לפני הנישואין יש בכל זאת שווי נפרד?

כן, וזו נקודה שחשוב מאוד לדייק בה.

בית הדין בתיק 1427983/9 לא קבע שהזכייה המוקדמת חסרת משמעות לחלוטין. הוא קבע שהדירה עצמה אינה נכס חיצוני, אך הוסיף כי ניתן לבחון האם לזכאות לרכישה שהייתה בידי האיש ערב הנישואין היה שווי כלכלי בפני עצמו. אם יוכח שקיים לזכאות שווי כספי שניתן לכמת, עשויה להתעורר טענה להחרגת אותו שווי מאיזון המשאבים

ההבחנה הזאת חשובה מאוד. אין זה נכון לקבוע באופן גורף כי מי שזכה לפני הנישואין זכאי לקבל קודם את "כל ההנחה" ורק לאחר מכן לחלק את הדירה. זה לא מה שנקבע בפסק הדין.

הקביעה המדויקת היא שהדירה עצמה נכללה באיזון, ואילו לגבי הזכות שהייתה קיימת לפני הנישואין ניתן, במקרה המתאים, לבחון האם היה לה שווי עצמאי שאפשר להוכיח ולכמת.

ומה אם אחד מבני הזוג שילם בפועל חלק משמעותי מהדירה?

גם כאן העובדות עשויות להכריע.

באותו תיק טענה האישה כי העבירה לאיש 435,000 ש"ח לצורך רכישת הדירה. בנוסף, חלק מן התשלום ליזם נעשה באמצעות כספים שהיו בחשבון שבו הופקדו כספי החתונה, האישה הייתה מעורבת בבחירת הדירה ודמי השכירות שהתקבלו ממנה הופקדו לחשבון המשותף. בית הדין נתן משקל משמעותי להתנהלות זו וקבע כי מדובר בנכס שנרכש במאמץ משותף.

בית הדין אף קבע כי גם אילו היה מדובר בנכס חיצוני, ההתנהלות בין הצדדים הייתה מצביעה על כוונת שיתוף מובהקת. הוא הפנה לכך שהאישה השתתפה באופן משמעותי בתשלום התמורה, שההכנסות מהדירה נכנסו לחשבון המשותף ושבמהלך הפירוד האיש עצמו הציע שכל אחד מבני הזוג יקבל אחת משתי הדירות שהיו לצדדים.

מכאן שהבדיקה אינה מסתיימת בשאלה מתי נערכה ההגרלה. צריך לבדוק גם מי שילם על הדירה ומה עשו הצדדים לאחר הזכייה.

ומה הדין כאשר גם הזכייה וגם חוזה הרכישה היו לפני הנישואין?

במצב כזה נקודת המוצא שונה.

אם אחד מבני הזוג זכה בדירה וגם התקשר בחוזה הרכישה לפני הנישואין, קיימת טענה חזקה יותר שמדובר בנכס חיצוני שאינו נכלל באופן אוטומטי באיזון המשאבים, בהתאם לסעיף 5 לחוק יחסי ממון.

אבל גם כאן לא בהכרח הסתיים הדיון.

בתלה"מ 27166-01-22, שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בקריות ביום 22.8.2024 על ידי כב' השופטת גילה ספרא ברנע, נדון מקרה שבו האישה זכתה בדירה במסגרת מחיר למשתכן לפני הנישואין. היא קיבלה את הזכאות ביוני 2016, חתמה על הסכם הרכישה בספטמבר 2016, ואילו הצדדים נישאו רק בנובמבר 2016. הדירה גם נרשמה בסופו של דבר על שם האישה בלבד.

למרות זאת, בית המשפט קיבל את תביעת הבעל וקבע כי הדירה שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים. פסק דין מאוחר יותר בין אותם צדדים מאשר במפורש שבפסק הדין ההצהרתי נקבע כי דירת המגורים שייכת לשני הצדדים בחלקים שווים.

הסיבה הייתה הוכחת כוונת שיתוף ספציפית בדירה. בין היתר, האישה חתמה בשנת 2019 על תצהיר להעברת מחצית הזכויות בדירה לאיש, ונעשו פעולות נוספות המעידות על כך שבני הזוג התייחסו לדירה כנכס משותף. גם ההתכתבויות בין הצדדים בזמן אמת קיבלו משקל בהוכחת הכוונה לשתף את הבעל בדירה.

מכאן שגם דירה שמקורה בזכייה ובהסכם רכישה שקדמו לנישואין אינה חסינה בכל מצב מתביעת שיתוף. אם בן הזוג האחר מצליח להוכיח כוונת שיתוף ספציפית בנכס, בית המשפט יכול להכיר בזכויותיו בדירה.

הרישום על שם אחד בלבד אינו תמיד מכריע

בשני פסקי הדין שהובאו לעיל הדירה הייתה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד, ובשני המקרים התוצאה הייתה הכרה בזכויות בן הזוג האחר.

אין פירוש הדבר שלרישום אין משמעות. בוודאי שיש לו משמעות ראייתית. אבל כאשר הדירה נרכשה בתקופת הנישואין או כאשר קיימות ראיות משמעותיות לכוונת שיתוף ספציפית, עצם הרישום על שם אחד מבני הזוג אינו בהכרח סוף הדיון.

לכן בתיק כזה צריך לחפש את הראיות מזמן אמת: העברות כספים, מסמכי משכנתא, תצהירים, הודעות בין בני הזוג, תשלומים ליזם, הדרך שבה הושכרה הדירה והיכן הופקדו דמי השכירות. לעיתים דווקא המסמכים האלה מכריעים את המחלוקת הרבה יותר מטענה כללית שנשמעת לאחר שהיחסים כבר עלו על שרטון.

ומה קורה אם בני הזוג נפרדים לאחר הזכייה אבל לפני רכישת הדירה?

זה מצב שונה, משום שעדיין לא בהכרח קיימת דירה שנרכשה על ידי בני הזוג.

משרד הבינוי והשיכון קבע הליך ייעודי למקרה שבו בני זוג שזכו בהגרלה מתגרשים או נפרדים. אחד מבני הזוג יכול לוותר על זכייתו ולבקש להעביר אותה לבן הזוג האחר. לפי הנחיות המשרד, במקרה של גירושין או פרידה לא ניתן לממש את הזכייה עד להסדרת העברתה בין בני הזוג.

לכן בהסכם גירושין שנחתם בשלב כזה חשוב לקבוע במפורש מי יקבל את הזכייה, מי מוותר עליה והאם נדרשת התחשבנות כספית בין בני הזוג בגין הזכות שנשארת אצל אחד מהם.

עצם האפשרות להעביר את הזכייה בין בני הזוג אינה עונה על השאלה כמה היא שווה לצורך ההתחשבנות ביניהם. אם קיימת מחלוקת על שווי הזכות, ייתכן שיהיה צורך לבחון זאת בנפרד.

האם אפשר למכור דירת מחיר למשתכן במסגרת הגירושין?

דירות שנרכשו במסגרת תוכניות דיור בהנחה כפופות בדרך כלל לתקופת איסור מכירה. לפי הכללים הרלוונטיים לתוכניות אלו, מדובר ככלל בחמש שנים ממועד קבלת טופס 4 או תעודת הגמר, או שבע שנים ממועד ההגרלה שבעקבותיה נרכשה הדירה, לפי המועד המוקדם מביניהם. יש לבדוק בכל מקרה גם את תנאי התוכנית והסכם המכר הספציפי.

אבל גירושין אינם בהכרח מחייבים להמתין עד תום התקופה.

משרד הבינוי והשיכון מפעיל ועדת חריגים שניתן לפנות אליה בבקשה לאשר מכירה או העברת זכויות לפני תום תקופת איסור המכירה. בדף השירות הרשמי מופיעים במפורש מסמכים הנדרשים במקרה של גירושין או פרידה, ובמקרה שבו מבקשים להעביר זכויות בין בני הזוג נדרש גם טופס ויתור מאומת בידי עורך דין.

לכן כאשר אחד מבני הזוג רוצה לרכוש את חלקו של האחר או כאשר הצדדים מבקשים למכור את הדירה, צריך לבדוק לא רק את דיני המשפחה אלא גם את תנאי התוכנית ואת הצורך באישור משרד הבינוי והשיכון.

האם ההנחה שקיבלו במחיר למשתכן מתחלקת בגירושין?

כאשר בני הזוג רכשו יחד דירה במהלך הנישואין והדירה היא נכס משותף, אין בדרך כלל צורך "לחלק את ההנחה" כרכיב נפרד. ההטבה שקיבלו במסגרת מחיר למשתכן משתקפת בשווי הנכס שנמצא בידיהם.

לעומת זאת, כאשר אחד מבני הזוג זכה בהגרלה עוד לפני הנישואין ורק לאחר הנישואין נרכשה הדירה, עשויה להתעורר השאלה האם לזכות שהייתה קיימת לפני הנישואין היה שווי כלכלי עצמאי.

כאמור, בתיק 1427983/9 בית הדין לא קבע כי ההנחה כולה שייכת לאיש. הוא קבע שהדירה עצמה משותפת, אך השאיר אפשרות לבחון אם לזכאות שהייתה קיימת לפני הנישואין היה שווי כספי שניתן להחריג.

זו הבחנה שיכולה להיות משמעותית מאוד בתיק שבו הפער בין מחיר הרכישה למחיר השוק גדול.

שאלות נפוצות

שנינו זכינו במחיר למשתכן במהלך הנישואין. האם הדירה מתחלקת בינינו?

כאשר הדירה נרכשה במהלך הנישואין והיא חלק מהרכוש המשותף, נקודת המוצא היא שהיא תיכלל באיזון המשאבים. צריך כמובן לבדוק האם קיים הסכם ממון או נסיבות אחרות שמשנות את התוצאה.

בעלי זכה לפני החתונה, אבל חוזה הרכישה נחתם אחרי שהתחתנו. האם הדירה שלו?

לא בהכרח. תיק 1427983/9 עסק בדיוק במצב שבו ההרשמה להגרלה קדמה לנישואין אך חוזה הרכישה נחתם לאחריהם. בית הדין קבע שהדירה שנרכשה בתקופת הנישואין היא נכס בר איזון וחילק אותה בחלקים שווים.

הדירה רשומה רק על שם בן הזוג שלי. האם יש לי זכויות בה?

ייתכן. הרישום חשוב, אך הוא אינו הנתון היחיד. יש לבדוק מתי נרכשה הדירה, מי שילם עבורה וכיצד התייחסו אליה הצדדים. שני פסקי הדין שנדונו במאמר הסתיימו בהכרה בזכויות בן הזוג שלא היה רשום כבעלים.

הדירה נרכשה לפני הנישואין. האם היא תמיד נשארת של מי שרכש אותה?

לא תמיד. סעיף 5 לחוק יחסי ממון מחריג ככלל נכסים שהיו לבן הזוג ערב הנישואין, אך בנסיבות מתאימות ניתן להוכיח כוונת שיתוף ספציפית בנכס. בתלה"מ 27166-01-22 הוכר שיתוף בדירת מחיר למשתכן אף שהזכייה והסכם הרכישה קדמו לנישואין.

זכינו אבל טרם חתמנו על חוזה רכישה. מה עושים במקרה של גירושין?

ניתן להסדיר העברת הזכייה לאחד מבני הזוג בהתאם לנוהל משרד הבינוי והשיכון. עד שההעברה מוסדרת, לא ניתן לממש את הזכייה.

עדיין אסור לנו למכור את הדירה. האם אפשר להעביר אותה במסגרת הגירושין?

ניתן לפנות לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון בבקשה לאישור מכירה או העברת זכויות לפני תום תקופת ההגבלה. ההחלטה אינה אוטומטית ולכן יש להסדיר את הנושא מול המשרד ולא להסתפק רק בהוראות הסכם הגירושין.

מה חשוב לבדוק לפני שמנהלים תביעה על דירת מחיר למשתכן?

בתיק כזה אין להסתפק בנסח טאבו או באישור הזכייה. צריך לבנות את ציר הזמן של הדירה מהיום הראשון: מועד הזכאות, מועד ההרשמה להגרלה, מועד הזכייה, מועד בחירת הדירה, מועד חתימת הסכם המכר, מועדי התשלום, מקורות ההון העצמי, המשכנתא, הרישום וההתנהלות של הצדדים לאורך השנים.

במשרד עורכי הדין עובדיה-שוירץ אנו בוחנים גם את המסמכים שנוצרו בזמן אמת. כאשר קיימת מחלוקת אם דירה הייתה פרטית או משותפת, תכתובת אחת, העברה בנקאית משמעותית או מסמך שנחתם מול היזם יכולים לקבל משמעות גדולה מאוד.

בדירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן יש רובד נוסף שלא קיים בכל תיק רכושי. מעבר לשאלת הבעלות בין בני הזוג יש לבדוק גם את תנאי התוכנית, מגבלות ההעברה והמכירה והצורך באישור משרד הבינוי והשיכון, כדי שהפתרון שייקבע בהסכם או בפסק הדין יהיה גם פתרון שניתן לבצע בפועל.

לסיכום

אין כלל שלפיו עצם הזכייה במחיר למשתכן קובעת למי תהיה שייכת הדירה בגירושין.

כאשר הזכייה והרכישה התרחשו במהלך הנישואין, נקודת המוצא היא שהדירה היא חלק מהרכוש שנצבר בתקופת הנישואין. כאשר הזכייה קדמה לנישואין אך חוזה הרכישה נחתם אחריהם, פסק הדין בתיק 1427983/9 מלמד שעצם הזכייה המוקדמת אינה הופכת את הדירה כולה לנכס חיצוני. מנגד, ייתכן שבנסיבות מסוימות יהיה מקום לבחון אם לזכאות שהייתה קיימת לפני הנישואין היה שווי כלכלי עצמאי.

כאשר גם הזכייה וגם הרכישה קדמו לנישואין, נקודת המוצא חזקה יותר לטובת בן הזוג שרכש את הדירה, אך גם אז ניתן להוכיח כוונת שיתוף ספציפית, כפי שאירע בתלה"מ 27166-01-22.

לכן בתיק של דירת מחיר למשתכן השאלה הנכונה אינה רק "מי זכה בהגרלה". צריך לבדוק מתי נרכשה הדירה, מי שילם עבורה, כיצד התנהלו בני הזוג ומה ניתן להוכיח באמצעות המסמכים שנוצרו בזמן אמת.

המאמר נועד להציג מידע משפטי כללי בלבד. אין באמור בו משום ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ פרטני, ויש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות.